Pflegeimmobilien: Pro und Contra auf dem Prüfstand





von: pflegeimmo

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Der Immobilienmarkt hat eine neue feste Größe bekommen, die rasant an Beliebtheit gewinnt. Es handelt sich dabei um Pflegeimmobilien, die noch vor gar nicht so langer Zeit komplett über Fondsanlagen und Versicherungen vermarktet wurden. Aufgeteilt in einzelne Appartements, sind die Pflegeeinrichtungen für den Privatanleger höchst interessant geworden, auch weil aufgrund der demografischen Entwicklung für diesen Markt ein kontinuierliches Wachstum prognostiziert wird, eine steigende Nachfrage zu erwarten ist. Die Investition in eine Pflegeimmobilie ist eine Chance, birgt aber auch Risiken. Über die Vorteile und die Nachteile gibt der nachfolgende Artikel Auskunft, das Pro und Contra einer Investition in eine Pflegeimmobilie wird hier unter die Lupe genommen.

Was definiert den Begriff Pflegeimmobilie?

Pflegeimmobilien sind einzelne Appartements in Pflegeeinrichtungen. Das können spezielle Pflegeheime genauso sein wie Seniorenheime mit integrierter Pflege oder Einrichtungen des betreuten Wohnens. Investiert wird dabei in ein einzelnes oder in mehrere Appartements, vom Prinzip her kauft der Anleger eine Eigentumswohnung und kassiert einmal im Monat die Miete. Doch anders als bei einer privaten Eigentumswohnung schließt der Anleger nicht nur den Kaufvertrag, sondern auch den Mietvertrag mit dem Betreiber der Pflegeeinrichtung ab. Dadurch geht die Investition mit wesentlich weniger Verwaltungsaufwand einher, denn es entfällt der gesamte Kontakt zum Mieter der Pflegeimmobilie. Darum kümmert sich der Betreiber.

So stellt sich heute die Marktsituation bei Pflegeimmobilien dar

Die demografische Entwicklung nimmt starken Einfluss auf die Marktsituation bei Pflegeimmobilien, viele Experten sprechen von einem immensen Wachstumsmarkt. Die Menschen leben länger, immer mehr vor allem von der Generation, die als geburtenstark gilt, erreichen das Rentenalter, gleichbedeutend rücken Pflegeeinrichtungen immer mehr in den Fokus. Der Bedarf an neuen Einrichtungen steigt, diese Entwicklung lässt sich nicht aufhalten. Bestehende Seniorenheime stoßen schon jetzt an ihre Grenzen, können vielerorts aufgrund ihrer baulichen Gegebenheiten auch nicht hinsichtlich der Erfüllung solcher gesetzlicher Standards wie Brandschutzbestimmungen und Barrierefreiheit umgerüstet werden. Entsprechend groß ist der Bedarf an neuen Pflegeeinrichtungen. Doch eine gemeinnützige Finanzierung wird immer schwieriger, auch weil das notwendige Know-how dort nicht vorhanden ist, um vernünftig derartige Investitionen planen zu können. Diese Aufgabe übernehmen zunehmend private Pflegeheimanbieter wie Bau- und Projektgesellschaften. Sie planen mit den zukünftigen Betreibern die neue Pflegeeinrichtung. Der Betreiber mietet dann das gesamte Objekt an, in der Regel beträgt die Laufzeit mindestens zwanzig Jahre. 

Pro Pflegeimmobilie: Das sind die Vorteile

Eine ganze Reihe positiver Faktoren prägen die Einschätzung über das Pro und Contra von Pflegeimmobilien. Was macht diese Immobilie so attraktiv für die Anleger?

Sichere Mieteinnahmen über einen langen Zeitraum

Da das Mietverhältnis zwischen Betreiber und Anleger mit einer Laufzeit von mindestens zwanzig Jahren mit Verlängerungsoption abgeschlossen wird, sind die Mieteinnahmen auf lange Zeit abgesichert. Denn der Anleger und Vermieter trägt dabei kein Risiko, wenn das Appartement einmal leer steht, die Mieteinnahmen kommen vertraglich geregelt vom Betreiber. 

Provisionsfreier Kaufpreis

Pflegeimmobilien werden normalerweise provisionsfrei erworben, der Kaufpreis ist natürlich abhängig von der Größe des Appartements, schwankt etwa zwischen 80.000 Euro und 200.000 Euro. Positiven Einfluss auf die Finanzierungsangebote nehmen die Mietrenditen und der geringe Mietzins.

Stabile, inflationsgeschützte Renditen

Die Mietrenditen werden von etwa 4 Prozent bis etwa 6 Prozent des Kaufpreises pro Jahr beziffert mit der Konsequenz, dass sich die erworbene Immobilie nach einer Mietzeit von zwanzig Jahren nahezu selber finanziert hat. Hinzu kommt, dass die Miete in einem 5-Jahre-Intervall dem steigenden Preisindex unterliegt, entsprechend angepasst wird.

Vorrangiges Belegungsrecht des Anlegers

Vertraglich festgelegt ist im Bedarfsfall ein vorrangiges Belegungsrecht des Anlegers, das auch für seine Familienangehörigen in Anspruch genommen werden kann. Die dann entstehenden Kosten für den Unterhalt der Immobilie können mit der Mieteinnahme verrechnet werden.

Mögliche staatliche Förderung

Es wird heute in förderungswürdige und nicht förderungswürdige Pflegeeinrichtungen unterschieden. Gefördert werden stationäre Pflegeheime, Behinderteneinrichtungen, psychiatrische Heime und Hospize. Wer in ein Appartement in diesen Einrichtungen investiert hat, wird die Miete auch dann einnehmen, wenn sie leer steht oder der Bewohner die Miete nicht mehr zahlen kann. Hier springt der Staat ein und mindert so das Risiko des Betreibers. 

Standortsicherheit/positive Pflegemarktentwicklung

Bevor eine Pflegeeinrichtung konzipiert und gebaut wird, erfolgt für den geplanten Standort eine exakte Standortanalyse. Erst wenn dadurch die Rentabilität der neuen Pflegeeinrichtung als gesichert eingestuft wird, beginnen die Bauarbeiten. Durch die demografische Entwicklung entsteht zudem ein erhöhter Pflegeplatzbedarf.

Aufwand an Instandhaltung und Verwaltung ist gering

Für die Instandhaltung der Pflegeeinrichtung steht zunächst der Betreiber in der Pflicht, für den Anleger ist der Aufwand hier überschaubar. Im Gegensatz zu einer üblichen Eigentumswohnung ist auch der Verwaltungsaufwand für den Investor gering, da viele Verwaltungsaufgaben wie die Nebenkostenabrechnung, die Suche nach neuen Mietern und die Kontrolle der Mietzahlung durch den Mieter vom Betreiber übernommen werden. So muss der Anleger auch nicht zwingend in der Nähe seinen Wohnsitz haben.

Der Anleger steht im Grundbuch

Der Anleger wird als Eigentümer der Immobilie in das Grundbuch eingetragen. Damit bekommt er automatisch das Recht, diese Immobilie auch wieder zu verkaufen oder auch zu vererben und zu verschenken. Der Verkauf kann nach der guten Prognose der Marktbedingungen sogar mit Gewinn erfolgen.

Steuerliche Vorteile genießen

Sowohl die übliche Immobilienabschreibung von etwa 2 Prozent pro Jahr wie auch die Zinsen bei einer Finanzierung können steuerlich geltend gemacht werden. Außenanlagen und Inventar können sogar mit etwa 10 Prozent abgeschrieben werden.

Contra Pflegeimmobilie: Es gibt auch einige Risiken

Wird das Pro und Contra von Pflegeimmobilien unter die Lupe genommen, zeigen sich auch Risiken, auch wenn sie verhältnismäßig gering sind, für den einen oder anderen potentiellen Anleger allerdings schon von Bedeutung sein können.

Kein kurzfristiger Gewinn möglich

Eine Investition in eine Pflegeimmobilie führt ausschließlich zu einem langfristigen Gewinn.

Gefahr der Insolvenz des Betreibers

Auch wenn das Risiko gering ist, aber auch einen Betreiber von Pflegeimmobilien kann die Insolvent treffen, was auch Auswirkungen auf den Anleger haben könnte. Denn bis ein neuer Betreiber gefunden wird, sind die Mieteinnahmen zumindest gefährdet. Diese Gefahr kann der Anleger eingrenzen, wenn er sich im Vorfeld ein Bild des Betreibers macht.

Einige Steuer- und Finanzierungsrisiken

Es gibt einige Steuer- und Finanzierungsrisiken, worüber sich der Anleger im Klaren sein sollte. So können sich steuerliche Bedingungen im Lauf der Zeit ändern, dadurch Vorteile sich auch in Luft auflösen. Zinsänderungen bei einer Fremdfinanzierung könnten sich ebenfalls nachteilig für den Anleger auswirken. Nicht selten werden auch die Prognosen über die zu erwartende Rendite verschönt dargestellt, die Angaben sollte der Anleger im Vorfeld genau prüfen lassen.

Mögliche Standortveränderungen durch Strukturwandel

Auch wenn die Standortanalyse fachkundig vorgenommen wurde, können sich soziale Strukturen so ändern, dass sie sich negativ auf die Pflegeeinrichtung hinsichtlich ihrer Wirtschaftlichkeit auswirkt, der Betreiber dann nicht genug Mieter bekommt.

Fazit zum Pro und Contra von Pflegeimmobilien

Selbstverständlich sollte jede Investition auch in die eines Appartements in einer Pflegeeinrichtung wohl überlegt sein. Die Vorteile einer Pflegeimmobilie überwiegen deutlich, dennoch sollte jeder potentieller Anleger genau prüfen, inwieweit seine eigenen Ziele für die Geldanlage sich mit dieser Investition erfüllen lassen. Beim Abwägen der Vor- und Nachteile wird deutlich, dass die Pflegeimmobilie eine durchaus sinnvolle Altersvorsorge sein kann.

Mehr Informationen zum Thema Pflegeimmobilien finden Sie hier: https://www.investition-pflegeimmobilie.de

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